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  • Foto do escritorRicardo Dosso

Saiba mais sobre hipoteca e alienação fiduciária no financiamento rural



A busca por recursos financeiros é uma realidade constante no setor agrícola, e os produtores rurais frequentemente recorrem a empréstimos para custear suas atividades, adquirir novas terras ou investir em tecnologia.


O penhor de safra ou de animais sempre foi muito utilizado nas operações de custeio, de curto prazo de vencimento. Nas mais longas e de maior valor, a hipoteca de imóveis sempre foi bastante utilizada, mas nos últimos anos praticamente desapareceu como modalidade de garantia. A alienação fiduciária de imóveis tornou-se a garantia usualmente praticada pelos agentes financeiros, por diversos fatores.


Na alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor como garantia do empréstimo. O devedor mantém a posse e o direito de usar o imóvel, mas a propriedade é “retida” pelo credor até que o pagamento seja integralmente realizado. Em caso de inadimplência, o credor pode tomar posse do imóvel de forma mais rápida e simplificada, sem necessidade de um processo judicial.


Ou seja, em situações de inadimplência, a alienação fiduciária permite que o credor tome a propriedade do imóvel de forma mais ágil, muitas vezes sem a necessidade de um longo processo judicial - que só é necessária para imissão na posse do bem. Essa rapidez na recuperação do crédito é atrativa para as instituições financeiras, reduzindo os riscos associados a inadimplências prolongadas.


A hipoteca, por outro lado, não oferece essas mesmas facilidades ao credor. Ela lhe atribui preferência na excussão do bem hipotecado, mas é necessário o ajuizamento de uma execução, com conversão da hipoteca em penhora e posterior leilão, ou adjudicação do imóvel. Além disso, créditos de natureza trabalhista e fiscal têm prioridade num eventual concurso de credores, ou seja, se o produtor que tomou o empréstimo com garantia hipotecária deve também para trabalhadores ou para o fisco, o banco pode ficar sem a garantia do imóvel para recebimento de seu crédito.


Outro motivo relevante para mudança de postura dos agentes financeiros é o fato de que, nos termos do art. 49, parágrafo 3º da Lei 11.101/2005, que trata da recuperação judicial e da falência, o crédito garantido por alienação fiduciária não se sujeita aos efeitos do concurso de credores. Verificada a inadimplência, o credor não será equiparado aos demais e não ficará sujeito ao plano de recuperação, podendo perseguir a garantia ofertada.


Mesmo sendo uma imposição das instituições financeiras o tipo de garantia a ser estabelecida para concessão do crédito, é importante que o produtor rural tenha conhecimento dos riscos e faça uma análise cuidadosa antes de tomar decisões que possam impactar seu patrimônio.

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