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  • Foto do escritorDiego Nomiyama

Prefeituras vêm adotando valores venais sem o devido processo administrativo para cobrar mais ITBI


Apesar dos critérios definidos pelo Superior Tribunal de Justiça a respeito do ITBI, prefeituras vêm adotando posturas arbitrárias para cobrar um valor de imposto maior que o devido e sem respeitar o direito do contribuinte.


O imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) é um imposto municipal que é cobrado quando há a venda de uma casa, um prédio, uma fazenda, ou qualquer outro imóvel.


Pela lei, a base de cálculo do ITBI é o chamado “valor venal dos bens” e esta expressão enseja muitas discussões. Afinal, pode o leitor questionar se este valor venal é o mesmo usado para a base de cálculo do IPTU.


Foram tantas as discussões sobre o valor que serve de base de cálculo do ITBI na justiça que o Superior Tribunal de Justiça precisou decidir a questão por meio do sistema dos recursos repetitivos. Foi, então, que veio o Tema 1.113, o qual definiu critérios para se identificar a base de cálculo do ITBI.


Um dos critérios estabelecidos diz respeito à expressão que deve ser dada à expressão “valor venal”, mencionado na lei. Para o tribunal superior, este valor corresponde ao preço da venda do imóvel em condições de mercado e não pode estar vinculado ao valor venal usado para calcular o IPTU.


Em complemento ao critério acima, o tribunal também estabeleceu que o valor pago pelo adquirente do imóvel possui presunção de que ele corresponde ao valor de mercado do bem. Esta presunção somente pode ser afastada pelos municípios mediante a instauração de um processo administrativo que irá verificar o valor de mercado.


No entanto, apesar dos critérios estabelecidos, muitos municípios decidem arbitrar unilateralmente o valor que entendem como sendo o de mercado do bem. Esta postura acaba por vezes aumentando o valor do imposto a ser pago pelo contribuinte e fere direitos fundamentais, pois sequer garante ao particular questionar o valor venal indicado pelo ente público.


É o caso de um município do Mato Grosso do Sul que ao cobrar o ITBI sobre a venda de uma fazenda, entendeu que base de cálculo, isto é, o valor de mercado do bem, era o dobro do preço pago pelo contribuinte.

Esta majoração foi feita de forma unilateral, sem o devido procedimento administrativo e sem garantir o direito de o contribuinte questionar a conduta. Inclusive, foi necessário a impetração de um mandado de segurança para impedir os efeitos dos atos do ente municipal e garantir que o proprietário rural pudesse registrar a transferência da fazenda que tinha adquirido.


Esta postura de alguns Municípios vai além de uma ilegalidade, pois elas geram uma imprevisibilidade para as operações de compra e venda ao aumentar os custos. Afinal, é comum que os agentes contabilizem o valor dos tributos a serem recolhidos quando iniciam uma tratativa, especialmente envolvendo bens imóveis. Logo, não é razoável que haja um aumento inesperado de um tributo quando este não é acompanhado de uma mudança legislativa.


Havendo uma lei tributária, é imprescindível que ela dê previsibilidade ao contribuinte sobre o quanto ele deverá pagar ao Estado. Inclusive, não é impensável afirmar que a parcela tributária compõe o chamado valor de mercado de um bem imóvel, razão pela qual não é possível que o ente público busque majorar o tributo via aumento da base de cálculo sem o devido procedimento.


Neste cenário, quando ocorre uma situação desta natureza, cabe ao contribuinte impugnar o procedimento e, em última instância, recorrer ao Judiciário para que não apenas a pessoa consiga garantir o seu direito a um procedimento administrativo correto, como também resguardar os seus direitos patrimoniais.

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